売りたくても売れないを防ぐ！認知症時代の新しい財産管理「家族信託」

不動産の所有者が認知症になると、「売りたくても売れない」「建て替えもできない」という“デッドロック状態”に陥ることがあります。

そんな時に頼れるのが、今注目されている「家族信託（かぞくしんたく）」という新しいしくみです。

では、なぜこの“デッドロック”が起きてしまうのでしょうか？
まずは、不動産の所有者が持つ「所有権」について整理してみましょう。

所有権とは？

不動産の所有者には、所有権という権利があります。この所有権は、さらに2つの権利に分解することができます。

この2つがそろってはじめて「所有者」と言えます。

不動産の所有者が認知症になったら？

もし不動産の所有者である父が認知症になって判断能力を失うと、家族であってもその不動産を勝手に売却することはできません。所有権を持つのはあくまで父本人だからです。

代理で手続きを行うには「成年後見制度」を利用する必要がありますが、後見人の役目は財産を「守ること」。原則として、不動産を売却したり建て替えたりすることはできません。

「不動産を売却しないと施設入居費用が工面できない」等の合理的な理由があると認められる場合を除き、家庭裁判所から売却の許可が下りない可能性が高いのです。

このように、不動産を売ることも建て替えることもできなくなってしまう状態をデッドロックといいます。

家族信託を活用しましょう

認知症への備えとして、今、非常に注目されているのが家族信託です。この家族信託は、後見制度の良いところだけを抽出した、とても使い勝手のよいしくみです。

一言でいうと、「財産の所有権のうち、管理する権利だけを信頼できる家族に託す」という契約です。

「受益権」はそのまま所有者に残すため、家賃や売却益は引き続き本人のものになります。

たとえば、父が長男に管理権だけを託した場合、長男が契約や修繕を行い、売却代金は父のものになります。所得税の確定申告も父の所得として申告することになります（申告手続を家族が代行するのはOKです）。

家族信託にまつわる税金（生前贈与との比較）

これまで、不動産の管理をすべて引き継がせるには、所有権を丸ごと移す、生前贈与という方法が主流でした。生前贈与では、所有権を丸ごと移すので、受益権も移すことになります。この場合には当然、多額の贈与税の負担が発生するのです。

一方で、家族信託はどうかというと、管理する権利だけを移し、受益権を動かさない契約であれば、贈与税はかかりません。また不動産取得税も非課税です。登録免許税はかかりますが、生前贈与の場合と比べるとその負担は5分の1です。